ARRENDAMIENTOS

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN COSTA RICA. LA PERSPECTIVA DEL ARRENDATARIO

El primer punto que se debe tener presente al arrendar en Costa Rica es que las regulaciones aplicables a este tipo de relaciones tienden a ser algo diferentes a las que usted puede encontrar en otras jurisdicciones.

En muchos casos, lo estipulado por la normativa aplicable no puede ser renunciado, y aun si las partes negocian algo distinto en el contrato, un acuerdo en este sentido puede no ser siempre válido. También es importante saber lo que la ley establece en asuntos específicos en caso de que las partes no cubran dichos temas en el contrato, y, si las presunciones legales no son en su mejor interés, expresamente acordar algo diferente.

Contrato Escrito

Aunque no es exigido por ley, es aconsejable contar con un contrato escrito que refleje los términos y condiciones aplicables al contrato. En este caso, las partes no dejan la interpretación o establecimiento de aspectos tan importantes como terminación, depósito de garantía, pago de servicios públicos, mejoras, reparaciones, inspecciones y notificaciones, entre otros, a las presunciones de ley o a los tribunales.

Si no se suscribió un contrato escrito, cualquier medio de prueba -mientras sea aceptable y claro (por ejemplo, recibos de pago de alquiler) es suficiente para crear derechos básicos a favor del arrendatario.

Identificación de la Propiedad

Por ley toda propiedad sujeta a arrendamiento debe ser identificada con su número de folio real, asignado por el Registro Público. La inclusión de esta información es obligatoria y permite al futuro arrendatario realizar un estudio del título que le garantizará que su arrendante tiene el derecho de comprometer la propiedad así como que no hay obstáculos legales para que el contrato tenga lugar.

Aunque no sea una obligación establecida por la ley, es altamente recomendable identificar la propiedad arrendada con el mayor detalle posible, incluyendo su medida y ubicación exactas. En muchos casos, un plano simple del lugar es igualmente muy útil. La indicación de los espacios de parqueo y su ubicación, así como una declaración expresa de que forman parte esencial del contrato es sugerida igualmente.

Uso de las Instalaciones

Los contratos de arrendamiento en el país usualmente restringen el uso de las instalaciones para fines específicos. En el caso de vivienda, es una práctica generalizada que no se puedan realizar actividades comerciales. En arrendamientos comerciales, se incluye un objeto específico que en muchos casos es muy restrictivo, de tal manera que es conveniente para el arrendatario insistir en establecer una descripción que cubra la extensión total de las actividades que realizará o, de otra manera, en caso de no ser conforme, exponerse a una terminación anticipada del contrato y al pago de daños al propietario.

El monto del Alquiler

El monto del alquiler puede ser expresado en moneda local o extranjera. Si no está indicado en colones, el arrendatario tiene el derecho de pagar en dinero local, calculado al tipo de cambio establecido por el Banco Central de Costa Rica para la venta de la divisa establecida contractualmente, correspondiente al día en que se efectúa el pago.

Cuando el monto del alquiler se fija en dólares o en cualquier otra moneda extranjera, los ajustes anuales se permiten únicamente en arrendamientos comerciales, y son prohibidos en contratos con fines de vivienda. Usualmente, si el monto del alquiler es expresado en dólares, aun en los casos permitidos, los aumentos en el mismo son más bajos que aquellos en colones y en muchos de estos supuestos -dado que la protección contra la devaluación está garantizada- el arrendatario logra que el arrendante se comprometa a un monto fijo por el plazo total del contrato.

Debe esperarse obtener un recibo por el monto de alquiler pagado, y éste se convierte en un medio de prueba importante en cuanto al pago así como sobre la relación contractual entre las partes.

Los servicios públicos son usualmente pagados por el inquilino, pero debe prestarse especial atención a tener medidores separados para aquellos, de otra manera es posible que se presenten abusos por parte del arrendante en la asignación de los montos. En el caso de cuotas de mantenimiento, si son aplicables, un monto fijo o porcentaje o al menos un máximo deben ser negociados.

Plazo

Por ley los contratos de arrendamiento no pueden tener plazos menores a tres años. Esta disposición funciona en favor del inquilino ya que si bien no es posible establecer una terminación más temprana por parte del arrendante, es completamente aceptable tener una cláusula en tal sentido a favor del arrendatario quien, dependiendo de lo acordado, podría solicitar una terminación anticipada mediante una notificación previa y/o una multa y/o la pérdida del depósito de garantía.

Si un contrato no tiene disposición de terminación adelantada, y el arrendatario procede a su finalización antes del plazo sin justa causa para ello, éste es responsable del pago del monto de alquiler acordado por el término original del contrato.

Las cláusulas de renovación son aceptables y generalmente requieren un aumento substancial del monto acordado anteriormente como alquiler.

Depósito de Garantía

Es muy común que el arrendante solicite un depósito de garantía para responder por daños a la propiedad, recibos de servicios públicos sin pagar y, en algunos casos, alquileres pendientes. El depósito generalmente es fijado en el equivalente a uno o dos meses del monto de alquiler.

Usualmente deben evitarse sumas de depósito mayores y se aconseja adoptar disposiciones para la pronta devolución de esos dineros después de la terminación del arrendamiento. Una determinación objetiva del uso de estos depósitos es también muy aconsejable.

Condición de las Instalaciones

Los contratos de arrendamiento en Costa Rica usualmente describen la condición en la cual las instalaciones son recibidas por parte del arrendatario. Es muy importante asegurarse de que esa descripción refleje el verdadero estado de las instalaciones, ya que al final del arrendamiento habrá una obligación de devolverlas tal como fueron recibidas, a excepción del deterioro normal por su uso.

Las mejoras generalmente sólo se aceptan con el consentimiento expreso del propietario, y es conveniente incluir, a la hora de firmar el contrato, la autorización para proceder con cualquiera de éstas que el arrendatario haya ya proyectado. Una vez hechas, estas modificaciones y adiciones se convierten en parte de las instalaciones arrendadas y, con la excepción de aquellas que pueden ser removidas de la propiedad sin dañarla – y en este caso sólo si está expresamente acordado en el contrato- son propiedad del arrendante.

El acondicionamiento del local por parte del propietario es aceptable y puede ser incluido en el contrato, aunque es importante agregar la mayor cantidad de detalles posible, para asegurarse que el resultado final sea satisfactorio para las necesidades del inquilino. También se debe considerar seriamente la inclusión de plazos específicos para la duración de estas construcciones.

Inspecciones

Las inspecciones por parte del propietario son normales en los contratos de arrendamiento costarricenses. Es importante acordar por escrito que estas visitas deben tener una periodicidad razonable y, en el caso de arrendamientos comerciales, que las mismas no interfieran en las operaciones comerciales normales del arrendatario.

Cesión y Subarrendamiento

Es usual tener una prohibición de ceder el contrato de arrendamiento o de subarrendar las instalaciones. En el caso de arrendamientos comerciales, recomendamos al menos eliminar expresamente esta prohibición para el caso de transacciones con empresas afiliadas.

Notificaciones

A pesar de que el inquilino la mayoría de las veces recibe las notificaciones en la propiedad arrendada, rara vez existe la indicación del lugar donde el arrendante va a recibir éstas. Es aconsejable incluir una declaración en este sentido, y que la dirección del propietario sea específica, de manera que las comunicaciones relevantes para la relación de arrendamiento efectivamente se realicen.

Hay muchos otros temas y disposiciones que deben considerarse al negociar contratos de arrendamiento en Costa Rica. Es importante que el arrendatario sepa sus derechos legales y especialmente cuáles disposiciones pueden ser negociadas y hasta qué extensión. Un esfuerzo en este sentido producirá una relación mucho más ventajosa, duradera y provechosa.

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